Der Mieterverein Düsseldorf e.V. hat erneut 5.500 Mietpreis-angebote auf Online-Plattformen überprüft: Es wird flächendeckend gegen die Mietpreisbremse 1) verstoßen.
Auch Mietpreisüberhöhung 2) und Mietwucher 3) sind an der Tages-ordnung!
Deshalb lautet der Appell an die Stadt: Stellt euch endlich entschieden an die Seite der Mieter!
Die Situation hat sich durchgängig verschlechtert. „Wir haben eine Verdoppelung der Fälle von überhöhten Mieten, also Verstößen gegen die Mietpreisbremse. Deutlich zugenommen hat die Zahl der Mietpreisüberhöhungen, was eine Ordnungswidrigkeit ist. Der Anstieg des kriminellen Mietwuchers ist erschreckend“, sagt Hans-Jochem Witzke, Vorsitzender des Mietervereins Düsseldorf e.V.
Der Mieterverein legt heute die zweite Studie über Tausende ausgewerteter Mietwohnungsangebote vor. Insgesamt wurden rund 4.500 Online-Inserate für unmöblierte Wohnungen aus den letzten zwei Jahren untersucht und erstmals knapp 1.000 Inserate mit möblierten Wohnungen. Der Missbrauch bei möblierten Wohnungen ist noch viel größer.
„Es wäre ein guter Dienst an den Bürgern Düsseldorfs“
Kam das Forschungsunternehmen „Mietenmonitor“ in seiner ersten Studie im Auftrag des Mieterverein Düsseldorf 2022 bereits zu dem Ergebnis, dass mindestens jede vierte über Plattformen angebotene Wohnung gegen Mietpreisbegrenzungen verstößt, so ist es jetzt mindestens die Hälfte. In angespannten Wohnungsmärkten entsprechen die Angebotsmieten auch den späteren vertraglichen Abschlussmieten.
Deshalb fordert der Mieterverein erneut ein stärkeres Engagement des Wohnungsamtes und der politischen Gremien Düsseldorfs. Geschäftsführer Claus Nesemann: „Die Stadt soll endlich ernsthaft den Online-Wohnungsmarkt überwachen, mahnen und abmahnen. An Freiburg, Frankfurt oder Hamburg kann sich Düsseldorf ein Beispiel nehmen. Es wäre ein guter Dienst an den Bürgern.“
Vermieter kassieren 1.613 Euro zu viel
Zu den Feststellungen der 2. Mietenmonitor-Studie:
In den letzten zwei Jahren setzte sich ein deutlicher Anstieg der Mieten fort. Für unmöblierte Wohnungen musste im Mittel 13,71 Euro (Mediankaltmiete pro Quadratmeter 4) gezahlt werden.
18 Prozent der inserierten Wohnungen waren möbliert. Hier lag die Mediankaltmiete bei 19,09 Euro, also rund 40 Prozent höher. Es wurde auch zu Kaltmieten von über 24 Euro inseriert. Möblierte Wohnungen sind neben dem Neubau das teuerste Segment am Wohnungsmarkt.
Bei jeder zweiten unmöblierten Wohnung (51%) wird mutmaßlich gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Hier zahlten die meisten Mieter mindestens 50 Euro bis weit über 100 Euro im Monat mehr als sie müssten. Bei der Hälfte der unmöblierten Wohnungen, die einen mutmaßlichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse darstellen, ließe sich die Miete um mindestens 134,49 Euro pro Monat und somit um mindestens 1.613 Euro pro Jahr reduzieren.
Bei einem Viertel der betroffenen Wohnungen überstieg die Miete die Grenze der Mietpreisbremse um 297 Euro im Monat bzw. 3.564 Euro im Jahr.
Drei von fünf Angebote von möblierten Wohnungen dürften gegen die Mietpreisbremse verstoßen. 11,7 Prozent lagen im Bereich des strafbaren Mietwuchers, da sie um 50 Prozent oder mehr zu teuer vermietet wurden.
Kaiserswerth schießt den Vogel ab: fast jede Wohnung wird zu teuer angeboten
Zu den Stadtteilen mit den meisten mutmaßlichen Verstößen gegen die Mietpreisbremse gehören auch Oberkassel, Niederkassel und Unterbilk. Hier sind zwei von drei der Angebote unrechtmäßig teuer. Aber auch in Heerdt, Lörick, Bilk und Flingern-Nord müssen Mietinteressenten besonders aufpassen.
Claus Nesemann: „Wir machen auf das flächendeckende Unrecht aufmerksam und verdeutlichen, dass sich leider immer mehr Vermieter nicht an Recht und Gesetz halten. Es geht oft nur noch um Gewinnmaximierung um jeden Preis.“ Nesemann warnt davor, sich nur an den Preisen zu orientieren, die Immobilienportale aufrufen. „Dies führt leicht dazu, dass es auch Vermieter gibt, die unwissentlich zu hohe Preise aufrufen. Entscheidend ist der allein gültige Mietspiegel von Haus und Grund Düsseldorf und Mieterverein Düsseldorf!“
Nach langem Drängen: 30 Ordnungswidrigkeitsverfahren
Der Mieterverein Düsseldorf hat im letzten Jahr ein weiteres Online-Tool bereitgestellt, mit dem man schnell Mietpreisüberhöhung und Mietwucher feststellen kann. Auf Wunsch kann man mit einem vorbereiteten Schreiben die Wohnungsaufsicht der Stadt Düsseldorf auf Missbrauch hinweisen und Anzeige erstatten. Die Stadt hat inzwischen 30 Ordnungs-widrigkeitsverfahren nach § 5 WiStG eingeleitet.
Seit einer Verschärfung der Mietpreisbremse im Jahr 2020 können bei Wohnungen, die ab dem 1.7.2020 zu teuer vermietet wurden, bis zu 30 Monate überzahlte Mietbeträge zurückgefordert werden. Der Bundesgesetzgeber ist zudem dabei, die Mietpreisbremse und möbliertes Wohnen stärker zu regulieren — „weil es gar nicht mehr anders geht“, sagt Düsseldorfs Mieterchef Hans-Jochem Witzke.
„Zurzeit haben Vermieter nicht mehr zu fürchten, als dass sie das zu Unrecht Erlangte für den Zeitraum von bis zu 30 Monaten zurückerstatten müssen. Ein Bußgeld ist bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse nicht vorgesehen. Viele Vermieter scheinen zu meinen, sich nur bei Strafe an Ge- und Verbote halten zu müssen.
Wie jede Straftat muss auch der Mietwucher endlich bestraft werden“, fordert Hans-Jochem Witzke.
Der Mieterverein Düsseldorf ist der größte Streitschlichter
Witzke weiter: „Die scheinbar unbegrenzt steigenden Miet- und Wohnkosten sind ein Problem für die große Mehrheit der Düsseldorferinnen und Düsseldorfer. Im Wahlkampf des letzten Jahres war das für den Oberbürgermeister und fast alle Spitzenpolitiker das Thema Nr. 1. Heute scheinen sie sich wieder heraushalten zu wollen. Deshalb muss aus dem Engagement für bezahlbares Wohnen eine Bürgerbewegung werden.“
Der Mieterverein Düsseldorf e.V. macht zugleich deutlich, dass er mit seiner alltäglichen Rechtsberatung der größte Streitschlichter in der Landeshauptstadt ist. Differenzen zwischen Mietern und Vermietern können in den allermeisten Fällen ohne Gerichte gelöst werden.
Die Studie finden Sie hier.
Definitionen:
1) Mietpreisbremse:
Die Mietpreisbremse ist in den §§ 556d-556g BGB geregelt. Sie besagt, dass bei Neuvermietungen die Kaltmiete die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent überschreiten darf. Wird dagegen verstoßen, muss der Mieter diesen Verstoß rügen und kann eine Erstattung der überzahlten Miete sowie eine Reduktion der Miete auf den Schwellenwert der Mietpreisbremse verlangen. Die Regelungen sehen jedoch einige Ausnahmetatbestände zugunsten der Vermieter vor. Die Mietpreisbremse wird nicht als Ordnungswidrigkeit geahndet.
2) Mietpreisüberhöhung:
Die Mietpreisüberhöhung ist im § 5 WiStG geregelt. Die Grenze zur Mietpreisüberhöhung wird grundsätzlich dann überschritten, wenn die geforderte Kaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent überschreitet. Eine weitere Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter die ungünstige Marktlage (geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen) zum Vertragsschluss ausgenutzt hat. Die Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro geahndet werden.
3) Mietwucher:
Der Mietwucher ist im § 291 StGB verankert. Die Grenze zum Mietwucher wird grundsätzlich dann überschritten, wenn die geforderte Kaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt. Mietwucher kann mit einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren geahndet werden. Außerdem ist es erforderlich, dass der Vermieter eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines Mieters ausgebeutet hat.
4) Der Median:
Der Median unterteilt eine Verteilung in zwei gleich große Hälften. Beim Median der Kaltmiete pro m² bedeutet das, dass 50 Prozent der Wohnungen zu höheren Kaltmieten angeboten werden und 50 Prozent zu geringeren Kaltmieten.
