Miete bei Neuvermietungen in Düsseldorf
Foto: Margot Schmitz
Die Mietpreisbremse ist in den §§ 556d – 556g BGB geregelt. Sie besagt, dass bei einer Neuvermietung die Miete maximal 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Die Mietpreisbremse gilt seit dem 01.07.2020 für Düsseldorf. In unserem Vereinsgebiet gilt sie seit dem 01.03.2025 auch für die Städte Neuss, Meerbusch, Kaarst, Grevenbroich, Korschenbroich, Ratingen und Erkrath.
Leider beinhalteten die Vorschriften der Mietpreisbremse viele Ausnahmen. Die Mietpreisbremse gilt u.a. nicht beim Neubau und für die überhöhte Miete des Vormieters besteht Bestandsschutz.
Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für den möblierten Wohnraum. Eine Ausnahme gilt, wenn die Wohnung gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur zum vorrübergehenden Gebrauch vermietet wurde. Die Mietpreisbremse gilt auch bei der Staffelmiete (§ 557a Abs. 4 BGB) und der Indexmiete ( § 557b Abs. 4 BGB).
Die Mietpreisbremse läuft noch bis zum 31.12.2025. Im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD wurde allerdings eine Verlängerung um vier Jahre vereinbart.
Da der Mieterverein Düsseldorf e.V. der Auffassung ist, dass fast flächendeckend gegen die Mietpreisbremse verstoßen wird, haben wir eine Studie dazu beauftragt.
Jede vierte Mietwohnung in Düsseldorf ist überteuert, zum Teil werden Wuchermieten genommen
22.000 Wohnungsinserate ausgewertet: Mieterverein legt erstmals Mietenmonitor vor Mieter können oftmals Tausende Euro
Ziel der Wohnungsmarktanalyse ist erstens, auf weit verbreitetes Unrecht hinzuweisen. Zweitens die Mieterinnen und Mieter vor unnötig hohen Mieten zu schützen und die Vermieter davor zu bewahren, unbedacht gegen Recht und Gesetz zu verstoßen. Drittens fließen die heute abgeschlossenen und viel zu hohen Mieten morgen in den Mietspiegel ein und heizen das Düsseldorfer Mietniveau weiter an. Viertens sind Stadt und Staat aufgefordert, dem Treiben ein Ende zu bereiten.
Jede vierte auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt angebotene Mietwohnung ist laut einer Untersuchung unzulässig teuer. Darunter leiden mutmaßlich insbesondere Familien mit Kindern, denn neben kleinen Wohnungen sind vor allem auch große Wohneinheiten über 100 Quadratmetern überdurchschnittlich teuer. „Das Ziel, dass die Landeshauptstadt über nennenswert bezahlbaren Wohnraum verfügt, wird so verfehlt“, urteilt der Vorsitzende des Mietervereins Hans-Jochem Witzke. „Die Stadt Düsseldorf ist gut beraten, die Mieterinnen und Mieter nicht allein im Regen stehen zu lassen. Vielmehr sollte sie aktiv dazu beitragen, dass nicht immer wieder gegen die gesetzliche Mietpreisbremse verstoßen wird.“
Im Auftrag des Düsseldorfer Mietervereins hat ein Analyseunternehmen 22.109 Wohnungsinserate ausgewertet, die in den letzten drei Jahren online erschienen sind. Der Zeitraum umfasst Inserate zwischen dem 3. November 2019 und 3. November 2022; beim Ergebnis wurden doppelt erschienene Angebote und möblierte Wohnungen ausgeklammert. Bei über 5.700 Wohnungen - 26 Prozent - liegt der begründete Verdacht auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor. „Der tatsächliche Anteil der Verstöße bei online inserierten Wohnungen dürfte sogar noch höher liegen, da die angewandte Methodik überwiegend zugunsten des Vermieters rechnet“, sagt der Autor der Studie, Martin Peters.
Zwei von drei Mietangeboten in Oberkassel zu hoch
Die mutmaßlichen Verstöße treten vermehrt – aber keinesfalls ausschließlich – in den beliebteren Stadtlagen auf. Teuerstes Pflaster sind die Altstadt und die Carlstadt mit Kaltmieten von 15 € und mehr, dicht gefolgt von Oberkassel und Heerdt sowie den nördlichen Stadtteilen.
- In Oberkassel besteht der Verdacht der Überteuerung bei zwei von drei Vermietungen.
- In der Altstadt und Carlstadt ist fast jede zweite Vermietung verdächtig.
- Zwischen Golzheim und Angermund ist vermutlich jedes dritte Mietobjekt zu teuer.
Der Mieterverein weist darauf hin, dass es sich oftmals eben nicht um eine Lappalie handelt: bei der Hälfte aller mutmaßlichen Verstöße werden rund 1000 € pro Jahr zu viel Miete verlangt. Für ein Viertel liegt die Überzahlung sogar höher als 2000 € im Jahr. Witzke: „In jüngster Zeit, nämlich für Vermietungen ab 1.7.2020, besteht die Möglichkeit, zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate zurückzufordern, ohne das Mietverhältnis zu gefährden. Der Mieterverein berät dazu gern und übernimmt auch den Schriftverkehr mit dem Vermieter. Bei derartigen Fällen können oft mehrere Tausend Euro im Spiel sein.“
Stadt soll Mietern für bezahlbare Wohnungen aktiv zur Seite stehen
Aber beim Engagement des Mietervereins allein sollte es nicht bleiben: Politik und Verwaltung sind aufgefordert, die Appelle zu bezahlbarem Wohnraum in die Tat umzusetzen und gegen offensichtliche Überteuerung aktiv vorzugehen. Witzke: „Wir können uns gut vorstellen, dass die Stadt Düsseldorf die Anbieter von zu teuren Wohnungen schriftlich ermahnt und auf die Einhaltung der Mietgrenzen drängt. Das wäre eine flächendeckende, rechtlich und sozial wirkende Maßnahme im Sinne der gesamten Bürgerschaft. Ähnlich geht zum Beispiel die Stadt Freiburg bereits vor.“
Düsseldorf ist neben Köln und Münster in NRW das teuerste Pflaster bei Mietwohnungen. Das muss aber nicht ungebremst fortgesetzt werden. Neben der Mietpreisbremse gibt es weitere gesetzliche Regelungen, deren Ziel es ist, Mieter vor drastisch überteuerten Mieten zu schützen. Bei derartigen Mietverhältnissen kann grundsätzlich der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung (20 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete) oder des Mietwuchers (50 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete) erfüllt sein. Auch derart hohe Mietforderungen sind bei online inserierten Wohnungen in Düsseldorf keine Einzelfälle.
Auch Mietwucher und Mietpreisüberhöhung festgestellt
- Bei 13,5 % der Inserate liegen die Mieten mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel. Es wird also die Grenze zur Mietpreisüberhöhung überschritten. Die Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit und sollte aus unserer Sicht von Amts wegen verfolgt werden.
- Beim Mietwucher wird sogar 50 Prozent mehr genommen, als der Mietspiegel vorsieht. Er ist schwerer zu belegen, trifft aber mutmaßlich bei 2,6 % der Inserate zu. Hier beträgt die Miete laut den Inseraten rund 20 € oder noch mehr. Mietwucher ist eine Straftat und ein Fall für die Staatsanwaltschaft.
Außerdem: Bei 30 % der Neubauten in Düsseldorf werden Kaltmieten von 17,56 € und höher gefordert. Sie sind damit enorm teuer und konterkarieren den politischen Willen zu bezahlbarem Wohnraum. (Für Neubauten ab Oktober 2014 gilt keine Mietpreisbremse! Fragt sich, wie lange ein Bau als Neubau gelten kann.)
Unsere Forderung
Die Untersuchung zeigt unmissverständlich, dass Stadt und Staat nicht länger so tun können, als gingen sie die weit verbreiteten, flächendeckenden und teils systematischen Rechtsbrüche nichts an.
„Die Stadt, namentlich der Oberbürgermeister und sein Wohnungsamt, müssen dagegen vorgehen. Sie müssen neben dem Mieterverein Düsseldorf den Mieterinnen und Mietern den Rücken stärken, ihre Rechte durchzusetzen“, so die Schlussfolgerung und Forderung des Mietervereins. „Dr. Keller, übernehmen Sie!“
————
Die Studie finden Sie hier.
Das Analyseunternehmen Mietenmonitor erfasst bundesweit Online-Wohnungsinserate und erhebt in derzeit etwa 60 Städten Daten auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete. So lässt sich ermitteln, ob bei inserierten Wohnungen die Grenzen der Mietpreisbremse, der Mietpreisüberhöhung oder des Mietwuchers beachtet werden. Der Gründer und Geschäftsführer Martin Peters, 37, ist Ökonom und Datenanalyst. Das Unternehmen Mietenmonitor ist in Freiburg beheimatet.
In Freiburg wird Mietenmonitor u. a. von Haus & Grund unterstützt. Die Stadt Freiburg hat ein Referat für bezahlbares Wohnen geschaffen, das ab einer bestimmten Grenzüberschreitung die Vermieter mahnt. Basis hierfür sind die Daten, die die Stadt regelmäßig vom Analyseunternehmen erhält.
Ihre Rechte bei Neuvermietungen kennen und durchsetzen
Die Entwicklung der Mieten in Düsseldorf stellt viele Mieterinnen und Mieter vor große Herausforderungen. Besonders bei einem Wohnungswechsel spielt die Mietpreisbremse eine zentrale Rolle, um überhöhte Forderungen bei der Miete bei Neuvermietungen einzudämmen. Der Mieterverein Düsseldorf e.V. unterstützt Sie dabei, Ihre Rechte in diesem Zusammenhang konsequent zu prüfen und durchzusetzen.
Gerade in einem angespannten Wohnungsmarkt ist es wichtig zu wissen, dass Vermieter bei einer Neuvermietung nicht beliebig hohe Mieten verlangen dürfen. Dennoch wird die gesetzliche Regelung in der Praxis häufig nicht korrekt angewendet oder bewusst überschritten. Viele Betroffene wissen gar nicht, dass sie möglicherweise zu viel zahlen oder einen Anspruch auf Mietsenkung haben.
Wann die Mietpreisbremse greift
Die Mietpreisbremse gilt in Düsseldorf grundsätzlich bei der Wiedervermietung bestehender Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten. Das bedeutet: Die neue Miete darf in der Regel nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es nur in bestimmten Fällen, etwa bei umfassend modernisierten Wohnungen oder Neubauten.
In der Praxis kommt es jedoch häufig zu Unsicherheiten. Nicht jede Erhöhung ist rechtmäßig, und nicht jede vermeintliche Ausnahme ist tatsächlich zulässig. Genau hier setzt die rechtliche Prüfung durch den Mieterverein Düsseldorf e.V. an.
Prüfung der Miete bei Neuvermietungen
Ein zentraler Schritt ist die genaue Überprüfung der Miete bei Neuvermietungen. Dabei wird analysiert, ob die verlangte Miete mit der geltenden Vergleichsmiete in Düsseldorf übereinstimmt und ob Ausnahmen korrekt angewendet wurden. Oft ergeben sich daraus konkrete Ansprüche auf Rückzahlung oder Mietanpassung.
Der Mieterverein geht dabei strukturiert und konsequent vor. Durch langjährige Erfahrung im Mietrecht können auch komplexe Vertragskonstellationen bewertet werden. Ziel ist es, für Mitglieder schnell Klarheit zu schaffen und unberechtigte Forderungen abzuwehren.
Bedeutung des Mietspiegels für die rechtliche Bewertung
Ein entscheidender Bezugspunkt bei der Prüfung von Mieten ist der örtliche Vergleichswert. Der Mietspiegel liefert hierfür eine wichtige Grundlage, um einzuschätzen, ob eine Miete angemessen ist oder möglicherweise gegen geltendes Recht verstößt. Gerade bei Neuvermietungen spielt diese Orientierung eine zentrale Rolle bei der rechtlichen Bewertung.
Konsequente Interessenvertretung außergerichtlich
Der Mieterverein Düsseldorf e.V. verfolgt die Interessen seiner Mitglieder hartnäckig und zielgerichtet. In den meisten Fällen gelingt es, Konflikte bereits außergerichtlich zu lösen – durch direkte Korrespondenz mit Vermietern oder Verwaltungen.
Dabei profitieren Mitglieder von einem klaren Vorteil: Der gesamte Schriftverkehr im Rahmen der Beratung ist kostenlos. Es entstehen keine zusätzlichen Gebühren für Schreiben oder Porto. Diese konsequente Unterstützung sorgt dafür, dass viele Streitigkeiten frühzeitig geklärt werden können, bevor sie eskalieren.
Erfahrung, Nähe und klare Haltung
Mit über 125 Jahren Erfahrung im Mietrecht steht der Mieterverein Düsseldorf nicht nur für juristische Kompetenz, sondern auch für eine klare wohnungspolitische Haltung. Als Teil der Stadtgesellschaft ist der Verein ein gefragter Ansprechpartner für Medien und Öffentlichkeit und setzt sich aktiv für stärkere Mieterrechte in Düsseldorf und NRW ein.
Diese Kombination aus fachlicher Expertise und öffentlichem Engagement macht den Unterschied – besonders in einem angespannten Wohnungsmarkt, in dem rechtliche Fragen rund um die Mietpreisbremse immer wichtiger werden.
Jetzt Mitglied werden und Miete prüfen lassen
Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Miete bei Neuvermietungen rechtmäßig ist oder ob die Mietpreisbremse korrekt angewendet wurde, sollten Sie Ihre Situation prüfen lassen.
Werden Sie jetzt Mitglied beim Mieterverein Düsseldorf e.V. und lassen Sie Ihre Miete professionell überprüfen – wir setzen uns konsequent für Ihre Rechte ein.
FAQs – Häufig gestellte Fragen
1. Was ist die Mietpreisbremse in Düsseldorf?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die bei der Neuvermietung von Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten greift. Sie soll verhindern, dass die Miete bei Neuvermietungen deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
2. Gilt die Mietpreisbremse für jede Wohnung?
Nein, es gibt Ausnahmen. Zum Beispiel kann sie bei Neubauten oder nach umfassenden Modernisierungen nicht gelten. Ob die Regelung im Einzelfall greift, muss immer konkret geprüft werden.
3. Wie finde ich heraus, ob meine Miete zu hoch ist?
Zur Einschätzung wird unter anderem der örtliche Mietspiegel herangezogen. Der Mieterverein Düsseldorf e.V. prüft für seine Mitglieder, ob die verlangte Miete im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben liegt.