Wohnungsmängel - Was Mieterinnen und Mieter tun können

Jede fünfte Rechtsberatung der DMB-Mietervereine dreht sich um Wohnungsmängel, Reparaturen und Mietminderungen. Viele Mieter kennen ihre Rechte nicht und verzichten auf Reklamationen, zahlen trotz Mängeln weiter die volle Miete oder geben Reparaturen unnötig oder vorschnell selbst in Auftrag. 

Mängel – Grund oder Ursache spielen keine Rolle
Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er will und wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, wie zum Beispiel Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Auch Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus (z.B. Baulärm und Musizieren) oder aus benachbarten Häusern können Mängel sein. Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt. Ausnahme: Der Mieter hat den Mangel selbst verschuldet. Dann ist die Mietminderung ausgeschlossen.

Mängel anzeigen – Vermieter informieren
Treten während der Mietzeit Mängel in der Wohnung oder am Haus auf, muss der Vermieter sofort benachrichtigt werden, am besten schriftlich. Er muss sich um die Beseitigung des Mangels kümmern, zum Beispiel die notwendigen Reparaturen veranlassen. Die Beweislast, dass die Mängelanzeige den Vermieter erreicht hat, liegt bei der Mietpartei.

Miete mindern – aber richtig
Solange der Mangel oder Schaden vorliegt und der Vermieter ihn nicht beseitigt hat, kann der Mieter die Miete kürzen. Je nach Umfang der Beeinträchtigung kann er zwischen ein und 100 Prozent bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Wohnung von der Miete abziehen. Das Recht zur Mietminderung besteht nicht, wenn es sich bei dem Mangel um eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung handelt, zum Beispiel einen Haarriss an der Wand oder eine defekte Glühbirne. Grundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete, das heißt die Miete inklusive Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten. Die Mietminderung muss nicht beantragt werden. Der Mieter kann nach dem Gesetz bei Mängeln weniger Miete zahlen. Treten im Laufe des Monats April Mängel auf, ist die Aprilmiete aber bereits am Monatsanfang gezahlt worden, kann der Mieter im Mai entsprechend weniger zahlen. Die Miete darf aber nur für den Zeitraum gekürzt werden, in dem der Mangel tatsächlich vorlag. Beispiel: Kann die Miete wegen Baulärms im Haus und Schmutz um 30 Prozent gemindert werden, war die Baustelle aber nur vom 1. bis 15. des Monats eingerichtet, kann auch nur für den halben Monat die Miete gekürzt werden, also insgesamt 15 Prozent. Bei der richtigen Einschätzung der Mietminderungshöhe hilft das Tool „ Mietminderung“ , das Sie ebenfalls in der Rubrik Mieterservice / Tools / Mieterwissen finden. Wird zu viel Miete gemindert und es summiert sich ein entsprechender Zahlungsrückstand, besteht die Gefahr, dass der Vermieter außerordentlich fristlos das Mietverhältnis kündigt.

Weitere Mieterrechte – Von Abmahnung bis Zurückbehaltungsrecht
Reagiert der Vermieter nicht oder weigert er sich, die Mängel zu beseitigen, kann der Mieter neben der Mietminderung zusätzlich einen Teil der Miete zurückbehalten.

Er kann den Vermieter sogar auf Mängelbeseitigung verklagen. Dauert das zu lange, kann er auch, wenn sich der Vermieter trotz Abmahnung nicht rührt, den Mangel selbst beseitigen lassen. Kommt es aufgrund der Mängel zu Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters, kann er unter Umständen Schadensersatz fordern. Bei schwersten Mängeln, wenn die Wohnung praktisch unbewohnbar ist oder Gesundheitsgefahren drohen, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen fristlos kündigen.

Wir beraten Sie gerne zu diesen und anderen Themen.