Wenn die Wohnung gekündigt wird, stellt sich die Frage, ob sie renoviert oder unrenoviert an den Vermieter zurückgegeben werden muss. Insbesondere in vielen älteren Mietverträgen können die Klauseln (AGB) über die Schönheitsreparaturen (Renovierung) unwirksam sein. Die Gründe hierfür können vielfältig sein (unrenovierte Wohnung bei Mietbeginn, starre Fristenregelungen, verkürzte Fristen, Übermaß an Renovierungsforderungen …).
Wir haben einige wesentliche Gerichtsentscheidungen zusammengefasst. Diese Informationen können aber natürlich keine Rechtsberatung ersetzen.
Starrer Fristenplan:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 23.06.2004 (Aktenzeichen: VIII ZR 361/03) festgestellt, dass Formularklauseln, die einen verbindlichen und somit starren Fristenplan beinhalten, eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 307 Absatz 2 Nummer 1 BGB darstellen und somit unwirksam sind. Eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit mehr Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, sind mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar.
Verkürzte Renovierungsfristen:
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 23.06.2004 (Aktenzeichen: VIII ZR 361/03) bestätigt, dass ein Fristenplan mit verkürzten Fristen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Absatz 2 Nummer 1 BGB darstellt und somit unwirksam ist.
Genehmigungsvorbehalt für Änderungen bei der Ausführung der Arbeiten:
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28.03.2007 (Aktenzeichen: VIII ZR 199/06) festgestellt, dass eine in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages beinhaltete Regelung, die besagt, dass der Mieter bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens/des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist. Diese Unwirksamkeit bezieht sich auf die komplette Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, da der Mieter durch die verwendete Klausel in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen unangemessen eingeengt wird.
Ausführungsart (erhebliche Abweichung):
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 11.09.2012 (Aktenzeichen: VIII ZR 237/11) festgestellt, dass eine Formularklausel, nach der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters erheblich von der bisherigen Ausführungsart abweichen kann, unwirksam ist. In diesem Beschluss stellt der Bundesgerichtshof klar, dass an der bisherigen Rechtsprechung (Urteil vom 28.03.2007/Aktenzeichen: VIII ZR 199/06) festgehalten wird.
Anmietung einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung:
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 18.03.2015 (Aktenzeichen: VIII ZR 185/14) festgestellt, dass die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle des § 307 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nummer 1 BGB nicht standhält und damit unwirksam ist, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich hierfür gewährt hat.
Außenbereich:
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 18.02.2009 (Aktenzeichen: VIII ZR 210/08) festgestellt, dass eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter verpflichtet, auch Schönheitsreparaturen bei Außenfenstern, Balkontüren und der Loggia durchzuführen, unwirksam ist. Durch die unzulässige Erweiterung des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturverpflichtung wird die gesamte Vornahmeklausel hinfällig. In einem solchen Fall werden also grundsätzlich keinerlei Schönheitsreparaturen geschuldet.
Quotenabgeltungsklausel:
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 18.03.2015 (Aktenzeichen: VIII ZR 242/13) festgestellt, dass Quotenabgeltungsklauseln den Mieter gemäß § 307 Absatz 1 BGB generell unangemessen benachteiligen. Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam, weil sie von den Mietern bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.
Farbwahlklausel:
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 18.06.2008 (Aktenzeichen: VIII ZR 224/07) festgestellt, dass eine formularvertragliche Klause. die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“ wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat.
Renovierungsverpflichtung des Vermieters bei unrenovierter Wohnung, wenn die Renovierungspflicht nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde:
Der Bundesgerichtshof hat in seinen Urteilen vom 08.07.2020 (Aktenzeichen: VIII ZR 163/18 und 270/18) festgestellt, dass ein Vermieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung – deren Zustand sich seit Einzug deutlich verschlechtert hat – Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn die Renovierungsverpflichtung nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde. Der Mieter muss sich aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen.
Wir beraten unsere Vereinsmitglieder gerne zu diesen und anderen Themen.
Nehmen Sie mit uns Kontakt auf:
Tel 0211/ 16 99 6-0
Email
Mo. 08:15–13:00 / 14:00-18:00 Uhr
Di. 08:15–13:00 / 14:00-18:00 Uhr
Mi. 08:15–13:00 / 14:00-17:00 Uhr
Do. 08:15–13:00 / 14:00-17:00 Uhr
Fr. 08:15–13.30 Uhr
Unsere Rechtsberater beraten unsere Mitglieder von Montag bis Samstag in unserer Geschäftsstelle auf der Oststraße. Telefonische Kurzberatung ist daher nur zu bestimmten Zeiten möglich: Telefonzeiten