Mieterhöhungen nach §§ 557 - 560 BGB:

Das Mieterhöhungsrecht für freifinanzierte Wohnungen ist in den §§ 557 – 560 BGB geregelt. Bei den meisten Mieterhöhungen handelt es sich um Erhöhungen der Nettomiete nach § 558 BGB. Daneben gibt es Staffel-, Index- und Modernisierungsmieterhöhungen. Außerdem können die Betriebskostenvorauszahlungen angepasst werden.

Staffelmiete:
Bei der Staffelmiete nach § 557a BGB wird schon bei Vertragsabschluss vereinbart, wie die Nettomiete künftig steigen darf. Zwischen jeder einzelnen Staffel muss mindestens ein Jahr liegen. Die konkrete Monatsmiete oder der Erhöhungsbetrag muss im Mietvertrag ausdrücklich beziffert werden.  Mieterhöhungen nach den §§ 558 – 559b BGB sind während der Laufzeit ausgeschlossen.

Für Staffelmieten gilt auch die Mietpreisbremse.

Indexmiete:
Bei Mietvertragsabschluss können die Parteien gemäß § 557b BGB vereinbaren, dass die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (VPI) bestimmt wird. Das Statistische Bundesamt ( Verbraucherpreisindex und Inflationsrate - Statistisches Bundesamt ) veröffentlicht jeden Monat den neuen Index.

Die Indexmiete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Erforderlich ist daneben, dass der Vermieter in seiner Mieterhöhungserklärung in Textform den alten und den aktuellen Index angibt. Die erhöhte Miete ist ab dem übernächsten Monat zu zahlen. Eine Zustimmung der Mietpartei ist nicht erforderlich. Die hohe Inflation im Jahr 2022 hat dazu geführt, dass viele Vermieter in neuen Mietverträgen Indexklauseln aufgenommen haben. Der Mieterverein Düsseldorf e.V. schätzt, dass rund 25 % aller neuen Mietverträge Indexmietverträge sind.

Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung.

Für die Überprüfung von Indexmieten steht Ihnen unser Online-Tool zur Verfügung.

Nettomieterhöhung (Erhöhung der Kaltmiete):
Die Nettomieterhöhung richtet sich nach den §§ 558 – 558e BGB. Voraussetzung für eine solche Mieterhöhung ist, dass die Miete mindestens ein Jahr lang unverändert geblieben ist und dass die Begründung in Textform erfolgt.

Wie viel Mieterhöhung ein Vermieter fordern darf, ist vom Gesetz festgelegt. Das eine ist die Kappungsgrenze; das andere die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze deckelt die Mieterhöhung auf 20% innerhalb von drei Jahren. Für angespannte Wohnungsmärkte reduziert die Mieterschutzverordnung NRW die Kappungsgrenze auf 15 % (s. Rubrik Mieterschutzverordnung NRW)

Die Obergrenze für jede Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Gemeint ist damit die Durchschnittsmiete aus Mietvereinbarungen der letzten sechs Jahre für einen bestimmten Wohnungstyp in der jeweiligen Gemeinde. Der Mieter muss demnach für seine Wohnung nicht mehr bezahlen als am Ort üblicherweise für Wohnungen gleicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zu zahlen ist.

Für die Begründung dieser Mieterhöhung stehen dem Vermieter vier vom Gesetz vorgegebene Möglichkeiten zur Verfügung: der Mietspiegel, das Sachverständigengutachten, die Benennung von drei Vergleichswohnungen oder die Auskunft aus einer Mietdatenbank.

Grundsätzlich lohnt sich vor einer Zustimmung zur Mieterhöhung immer eine Überprüfung von Mieterhöhungsforderungen. Hierbei sind wir Ihnen als Vereinsmitglied gerne behilflich.

Für die Überprüfung von Nettomieterhöhungen in Düsseldorf können Sie auch unser Online-Tool benutzen.

Modernisierungsmieterhöhung:
Die Modernisierungsmieterhöhung richtet sich nach §§ 559 – 559 d BGB. Modernisierungen verbessern den Wohnwert oder ermöglichen Einsparungen bei Heizenergie bzw. Wasser. Der Mieter muss der Modernisierung zuvor zugestimmt haben oder aber er war zu ihrer Duldung verpflichtet. Einer Modernisierungsmieterhöhung muss eine Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB vorangegangen sein.

Bei der Modernisierungsmieterhöhung sind alle Maßnahmen einzeln aufzuschlüsseln. Der Mieter muss prüfen können, ob Reparaturanteile zu Unrecht als Modernisierung veranschlagt wurden. Nach Erhalt einer Mieterhöhung ist die neue Miete ab dem dritten Monat zu zahlen. Die Modernisierungsmieterhöhung ist nicht zustimmungspflichtig. Wurde eine Erhöhung nicht rechtzeitig angekündigt, verlängert sich die Frist um sechs Monate. Das gilt auch, wenn eine rechtzeitig angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10% überschritten wird. 

§ 559c BGB regelt das sogenannte „Vereinfachte Verfahren“. Hierbei kann der Vermieter für Erhaltungsmaßnahmen pauschal 30% in Abzug bringen.

Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen:
Wegen gestiegener Betriebskosten können die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 BGB angemessen angepasst werden.