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Wohnfläche entscheidend

Immer wieder kommt es nach Beobachtungen des Deutschen Mieterbundes e.V. (DMB) zum Streit um die Wohnungsgröße. Grund ist, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche häufig nicht mit der tatsächlichen Wohnfläche übereinstimmt.

Aber erst, wenn die Differenz mehr als 10 Prozent zu seinem Nachteil beträgt, kann der Mieter eine Reduzierung der Miete verlangen und in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Steht im Mietvertrag, die Wohnung sei 100 Quadratmeter groß, ist sie aber tatsächlich nur 85 Quadratmeter groß, kann der Mieter wegen einer 15-prozentigen Flächendifferenz die Miete um 15 Prozent kürzen (BGH VIII ZR 133/03). Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten von der tatsächlichen Fläche berechtigt den Mieter auch dann zur Minderung, wenn die Flächendifferenz die Folge von Umbauarbeiten während des Mietverhältnisses ist (BGH XII 40/19).    

Die vom Bundesgerichtshof eingeführte 10-prozentige Toleranzgrenze gilt nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes aber nicht bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen. Hier kommt es immer nur auf die tatsächliche Wohnfläche an - egal, was im Mietvertrag steht (BGH VIII ZR 266/14 und BGH VIII ZR 220/17). Will der Vermieter die Miete für die laut Mietvertrag 90 Quadratmeter große Wohnung von 8 Euro auf 8,80 Euro pro Quadratmeter erhöhen, also auf 792 Euro, ist dies ausgeschlossen, wenn die Wohnung tatsächlich nur 85 Quadratmeter groß ist. Dann darf der Vermieter höchstens auf 748 Euro erhöhen - 85 Quadratmeter mal 8,80 Euro - rechnet der DMBvor.

Wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist, wird die Wohnfläche nach der so genannten Wohnflächenverordnung berechnet. Zur Wohnfläche gehören alle Flächen innerhalb der Wohnung, einschließlich Balkon oder Terrasse. Nicht dazu gehören zum Beispiel Keller, Speicher oder Garagen. Gemessen wird von Wand zu Wand, einschließlich der Flächen von Einbaumöbeln, Badewanne oder Herd. Voll angerechnet wird die Fläche von Räumen oder Raumteilen mit mindesten 2 Metern Höhe. Räume bzw. Raumteile zwischen 1 und 2 Metern Höhe werden zur Hälfte angerechnet und Flächen unter 1 Meter Höhe zählen gar nicht mit. Die Flächen von Balkonen und Terrassen werden zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet. Lage und Nutzbarkeit des Balkons sind entscheidend.

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