Ziel der Wohnungsmarktanalyse ist erstens, auf weit verbreitetes Unrecht hinzuweisen. Zweitens die Mieterinnen und Mieter vor unnötig hohen Mieten zu schützen und die Vermieter davor zu bewahren, unbedacht gegen Recht und Gesetz zu verstoßen. Drittens fließen die heute abgeschlossenen und viel zu hohen Mieten morgen in den Mietspiegel ein und heizen das Düsseldorfer Mietniveau weiter an. Viertens sind Stadt und Staat aufgefordert, dem Treiben ein Ende zu bereiten.
Jede vierte auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt angebotene Mietwohnung ist laut einer Untersuchung unzulässig teuer. Darunter leiden mutmaßlich insbesondere Familien mit Kindern, denn neben kleinen Wohnungen sind vor allem auch große Wohneinheiten über 100 Quadratmetern überdurchschnittlich teuer. „Das Ziel, dass die Landeshauptstadt über nennenswert bezahlbaren Wohnraum verfügt, wird so verfehlt“, urteilt der Vorsitzende des Mietervereins Hans-Jochem Witzke. „Die Stadt Düsseldorf ist gut beraten, die Mieterinnen und Mieter nicht allein im Regen stehen zu lassen. Vielmehr sollte sie aktiv dazu beitragen, dass nicht immer wieder gegen die gesetzliche Mietpreisbremse verstoßen wird.“
Im Auftrag des Düsseldorfer Mietervereins hat ein Analyseunternehmen 22.109 Wohnungsinserate ausgewertet, die in den letzten drei Jahren online erschienen sind. Der Zeitraum umfasst Inserate zwischen dem 3. November 2019 und 3. November 2022; beim Ergebnis wurden doppelt erschienene Angebote und möblierte Wohnungen ausgeklammert. Bei über 5.700 Wohnungen - 26 Prozent - liegt der begründete Verdacht auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor. „Der tatsächliche Anteil der Verstöße bei online inserierten Wohnungen dürfte sogar noch höher liegen, da die angewandte Methodik überwiegend zugunsten des Vermieters rechnet“, sagt der Autor der Studie, Martin Peters.
Zwei von drei Mietangeboten in Oberkassel zu hoch
Die mutmaßlichen Verstöße treten vermehrt – aber keinesfalls ausschließlich – in den beliebteren Stadtlagen auf. Teuerstes Pflaster sind die Altstadt und die Carlstadt mit Kaltmieten von 15 € und mehr, dicht gefolgt von Oberkassel und Heerdt sowie den nördlichen Stadtteilen.
- In Oberkassel besteht der Verdacht der Überteuerung bei zwei von drei Vermietungen.
- In der Altstadt und Carlstadt ist fast jede zweite Vermietung verdächtig.
- Zwischen Golzheim und Angermund ist vermutlich jedes dritte Mietobjekt zu teuer.
Der Mieterverein weist darauf hin, dass es sich oftmals eben nicht um eine Lappalie handelt: bei der Hälfte aller mutmaßlichen Verstöße werden rund 1000 € pro Jahr zu viel Miete verlangt. Für ein Viertel liegt die Überzahlung sogar höher als 2000 € im Jahr. Witzke: „In jüngster Zeit, nämlich für Vermietungen ab 1.7.2020, besteht die Möglichkeit, zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate zurückzufordern, ohne das Mietverhältnis zu gefährden. Der Mieterverein berät dazu gern und übernimmt auch den Schriftverkehr mit dem Vermieter. Bei derartigen Fällen können oft mehrere Tausend Euro im Spiel sein.“
Stadt soll Mietern für bezahlbare Wohnungen aktiv zur Seite stehen
Aber beim Engagement des Mietervereins allein sollte es nicht bleiben: Politik und Verwaltung sind aufgefordert, die Appelle zu bezahlbarem Wohnraum in die Tat umzusetzen und gegen offensichtliche Überteuerung aktiv vorzugehen. Witzke: „Wir können uns gut vorstellen, dass die Stadt Düsseldorf die Anbieter von zu teuren Wohnungen schriftlich ermahnt und auf die Einhaltung der Mietgrenzen drängt. Das wäre eine flächendeckende, rechtlich und sozial wirkende Maßnahme im Sinne der gesamten Bürgerschaft. Ähnlich geht zum Beispiel die Stadt Freiburg bereits vor.“
Düsseldorf ist neben Köln und Münster in NRW das teuerste Pflaster bei Mietwohnungen. Das muss aber nicht ungebremst fortgesetzt werden. Neben der Mietpreisbremse gibt es weitere gesetzliche Regelungen, deren Ziel es ist, Mieter vor drastisch überteuerten Mieten zu schützen. Bei derartigen Mietverhältnissen kann grundsätzlich der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung (20 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete) oder des Mietwuchers (50 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete) erfüllt sein. Auch derart hohe Mietforderungen sind bei online inserierten Wohnungen in Düsseldorf keine Einzelfälle.
Auch Mietwucher und Mietpreisüberhöhung festgestellt
- Bei 13,5 % der Inserate liegen die Mieten mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel. Es wird also die Grenze zur Mietpreisüberhöhung überschritten. Die Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit und sollte aus unserer Sicht von Amts wegen verfolgt werden.
- Beim Mietwucher wird sogar 50 Prozent mehr genommen, als der Mietspiegel vorsieht. Er ist schwerer zu belegen, trifft aber mutmaßlich bei 2,6 % der Inserate zu. Hier beträgt die Miete laut den Inseraten rund 20 € oder noch mehr. Mietwucher ist eine Straftat und ein Fall für die Staatsanwaltschaft.
Außerdem: Bei 30 % der Neubauten in Düsseldorf werden Kaltmieten von 17,56 € und höher gefordert. Sie sind damit enorm teuer und konterkarieren den politischen Willen zu bezahlbarem Wohnraum. (Für Neubauten ab Oktober 2014 gilt keine Mietpreisbremse! Fragt sich, wie lange ein Bau als Neubau gelten kann.)
Unsere Forderung
Die Untersuchung zeigt unmissverständlich, dass Stadt und Staat nicht länger so tun können, als gingen sie die weit verbreiteten, flächendeckenden und teils systematischen Rechtsbrüche nichts an.
„Die Stadt, namentlich der Oberbürgermeister und sein Wohnungsamt, müssen dagegen vorgehen. Sie müssen neben dem Mieterverein Düsseldorf den Mieterinnen und Mietern den Rücken stärken, ihre Rechte durchzusetzen“, so die Schlussfolgerung und Forderung des Mietervereins. „Dr. Keller, übernehmen Sie!“
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Die Studie finden Sie hier.
Das Analyseunternehmen Mietenmonitor erfasst bundesweit Online-Wohnungsinserate und erhebt in derzeit etwa 60 Städten Daten auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete. So lässt sich ermitteln, ob bei inserierten Wohnungen die Grenzen der Mietpreisbremse, der Mietpreisüberhöhung oder des Mietwuchers beachtet werden. Der Gründer und Geschäftsführer Martin Peters, 37, ist Ökonom und Datenanalyst. Das Unternehmen Mietenmonitor ist in Freiburg beheimatet.
In Freiburg wird Mietenmonitor u. a. von Haus & Grund unterstützt. Die Stadt Freiburg hat ein Referat für bezahlbares Wohnen geschaffen, das ab einer bestimmten Grenzüberschreitung die Vermieter mahnt. Basis hierfür sind die Daten, die die Stadt regelmäßig vom Analyseunternehmen erhält.
